發布日期：2017-08-03

8 月 2 日晚間，萬達新成立大健康集團的消息，被各大媒體爭相報道。 這是繼萬達商業、萬達文化、萬達網絡、萬達金融之后，誕生的另一名萬達新成員，預示著萬達在戰略層面已明確了重點發力大健康產業，輕資產運營，也解答了近期萬達海外并購受阻，國內資產出售的資產騰挪疑惑。 另一方面，據動脈網（微信號：vcbeat）不完全統計，國內從房地產轉型大健康行業的企業有 30 家，包括萬達、萬科、保利、恒大等。而萬達作為地產行業的老大哥，轉向大健康行業，是中國地產行業的一個轉折點，也從側面證明房地產行業的紅利期正在消融，而大健康產業的未來充滿想象。 此前，中商產業研究院發布了一組數據，隨著全面放開二胎政策和健康中國 2030 的戰略，至 2021 年，中國的醫療服務支出總額預計增至 88368 億元。 面對偌大的醫療市場，萬達在新成立大健康集團后，又將如何瓜分萬億的醫療市場份額？輕資產戰略又將如何應用于大健康行業？擅長商業地產運營的萬達，面對壁壘高的醫療行業，又如何破冰？其他地產商轉型方式有哪些？萬達模式的大健康有哪些可圈可點的經驗？國外是否有可參照又轉型成功的地產企業？ 去地產化，賣掉 13 個文旅城和 77 家酒店 2015 年，萬達集團開始提出轉型，不再做地產商，主動調整。在一次公開的演講中，萬達集團董事長王健林提到，希望在三到五年之內，萬達能將把“地產”去掉。 為了轉型，王健林提出了“2211 戰略”，即五年之內要讓資產達到 2000 億美金，市值超過 2000 億美金，企業收入達到 1000 億美元，企業利潤至少要超過 100 億美元，并將來自房地產的收入降到 30% 以內。 在確定“去地產化”戰略后，王健林做了兩件事：首先，堅決轉讓重資產項目，即萬達自己投資并附帶了住宅銷售的項目，即使已經拿到地，這意味著萬達決定舍棄一部分開發利潤和資產增值，“輕裝上陣”。 雖然 2016 年 5 月，王健林在央視《對話》欄目中叫板迪士尼，聲稱萬達文旅項目的存在，將使迪士尼 20 年內無法在中國內地市場盈利，但是僅僅 14 個月后，王健林就將這些項目賣出。 2017 年 7 月 10 日，萬達商業與融創中國聯合發布公告稱，萬達商業將旗下 13 個文旅項目 91% 的股權和債務轉讓給融創，作價 295.75 億元。同時出讓的還有 76 個酒店，價值為 335.95 億元。 這是中國房地產史上規模最大的一筆并購交易，但萬達官方的進一步解讀甚少。殊不知，王健林在 2 年前去地產化的戰略中，早已規劃好了。 其次，是集中力量做輕資產。所謂的輕資產就是用別人的錢來投資，有兩種方式，直投和眾籌。萬達曾推出過 50 億眾籌項目，被“秒殺”。以此證明中國社會上擁有很多過剩的資金，它們正在找出路，同時又缺少收益較高切較穩健的投資產品。 從 2017 年 7 月 6 日，萬達集團發布的 2017 年半年業績看，集團上半年收入 1348.5 億元，完成年計劃的 51.1%，完成上半年計劃的 116.2%，同比增加 12.4%（因 2017 年初萬達旅業資產轉至同程網，剔除萬達旅業因素，同比增加 17.9%）。 根據萬達集團收入占比看，2016 年，萬達文化集團實現收入 641 億元，同比增長 25%；電影產業實現收入 391.9 億元，同比增長 31.4%；旅游產業實現收入 174.3 億元，同比增長 37.1%；兒童娛樂收入 5.2 億元，同比增長 137.8%。 2016 年，萬達集團服務業收入占比 55%，歷史上首次超過地產；服務業凈利潤占比超過 60%，也大于地產開發利潤。此外，萬達還通過與基金公司合作，輸出品牌與管理，成功轉型輕資產。2016 年開業的 50 個萬達廣場，有 21 個屬于輕資產。 今年的萬達地產和服務業收入則有了更大的變化，這兩項業務目前占總收入的比重分別是 42.1% 和 57.9%。 但無可置否的是，地產收入依然遠高于公司其他各業務板塊。地產業務在上半年收入 563.4 億元，同比增加 11.3%，于此相關聯的租金收入還有 116.9 億元，其他包括文化集團（308 億元）、金融（206 億元）、網絡（25.6 億元）等業務收入均有較大差距。 1440 億涉足醫療，從醫療事業部到大健康集團 萬達集團在去地產化的道路上，雖然沒有徹底完成，但是也在馬不停蹄地布局大健康產業。 換句話說，萬達集團，除了地產商業以外，醫院板塊正在成為萬達對外的另一張名片。 日前，在“2017 冬季達沃斯”年會上，王健林表示，中國醫療領域已經對民營企業開放，并且允許外國醫師到中國執業，國內的醫生也可以經過批準后私人出診，增加自己的收入，這些都為民營醫院的發展提供了有利的條件。而萬達集團最大的優勢就是在中國有幾百個大型商業中心和建設團隊，有這個能力和底氣轉向大健康領域。 早在 2016 年年初，萬達集團已經在北京與英國國際醫院集團 (international hospitalsgroup limited，簡稱：IHG) 簽訂合作協議，萬達總投資 150 億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院，由 IHG 運營管理并使用 IHG 品牌。據了解，IHG 是全球頂尖國際醫療集團，成立于 1978 年，總部設在英國，在全球超過 50 個國家管理 450 多個醫療項目。 據悉，中文名為“英慈萬達國際醫院”的項目在上海擁有床位 1000 張，投資 80 億元；成都英慈萬達國際醫院擁有床位 500 張，投資 50 億元；青島英慈萬達國際醫院擁有床位 200 張，投資 20 億元。三座醫院均按照國際頂尖標準設計建造，IHG 將確保三座醫院的運營通過 JCI(國際醫療衛生機構認證聯合委員會)等國際醫療機構認證。 對這一投資，王健林表示，引進國際醫院是萬達在中國的創新，滿足高端人群對健康醫療需求的同時，也使所在城市醫療水平達到國際一流，帶動中國高端醫療水平提升。 2017 年 4 月 6 日，萬達集團與成都市人民政府正式簽訂戰略合作備忘錄，雙方協議將耗資 700 億元，打造一座世界級的醫療產業中心。該醫療產業中心將規劃 A 和 B 兩個區域，A 區是綜合醫院區，萬達將負責引進 2 家國際頂級的綜合醫院和 8 家國際一流的專科醫院。B 區是醫療產業園區，將引進 30 家與醫療相關的企業。 此外，萬達與四川大學華西口腔醫院簽署戰略合作協議，計劃投資 90 億元，在全國各地的萬達廣場，開設 300 家牙科診所。 同年 7 月 3 日，萬達集團在昆明新簽約三個投資項目，其中萬達計劃在昆明市投資 500 億元，打造以醫療、健康為核心，兼具體育、養生、度假、商業、商務、居住等功能的世界級醫療及大健康產業園。 截止目前，萬達在醫療產業的總投入已累計 1440 億元。而恒大地產、綠景控股、世榮兆業等房地產企業進入醫療產業。 究其背后的原因是，地產與醫療行業高度的粘合性成了眾多地產企業紛紜進入醫療行業的關鍵因素——地產項目需要醫療配套項目錦上添花；現有公立醫院資源緊缺，看病難看病貴的大背景下，具有地產資源的企業投身醫院項目的建設，可以說是具有先天優勢。 而新醫改、人口老齡化、“全面 2 孩”等政策紅利則為醫療產業帶來了更直接的利好。 王健林曾表示，萬達大范圍進軍醫療產業，源于中國巨大市場需求和國家產業政策開放，和萬達遍及全國的持有物業。他乃至直言，5 年以內，醫療產業將成為萬達新的支柱產業。 為此，王健林并將醫療事業部并入大健康集團，并將王順任命為萬達集團股份有限公司副總裁兼萬達大健康產業集團總裁，劉瑋擔任萬達大健康產業集團副總裁。 輕資產戰略同樣適用于大健康 在現有房地產商轉型的路徑中，一共有三種方式，并購、合作、自建。目前萬達集團進入的方式有哪些？哪一種比較適合萬達，又契合萬達的輕資產戰略呢？ 拿并購來說，對于房地產商來說，資金不是問題。關鍵是到底房地產商能并購到什么標的。是不是能并購到北京協和醫院？從醫療機構的本身來說，一般品牌度高的醫療機構根本并購不了，能接受并購的醫療機構或許都品牌度都不怎么好。 所以，一開始萬達集團繼續用輕資產戰略運營，選擇與專業的醫療團隊或醫療集團合作，萬達集團發揮它固有的商業地產運作思路，通過收租金的方式，此時的萬達大健康集團將成為一個平臺。或許未來某一天，當用戶走進萬達廣場的時候，不是吃喝玩樂，而是看能治療各種病癥的大型醫療集團。 從目前萬達集團合作的對象看，包括政府、醫院、企業。比如說與 IHG 的合作模式，萬達商業負責項目投資開發，IHG 負責醫院管理，雙方各司其職，共同運營。比如計劃投資 20 億元建設的青島英慈萬達國際醫院，就位于青島東方影都中，其 2014 年 8 月拿下的醫衛慈善用地，樓板價僅有 150 元 / 平方米。而負責拿地及整體開發的青島萬達東方影都投資有限公司正是萬達商業的全資子公司。 醫療用地的便宜，降低了萬達建設醫院的成本，所以自建醫院也是萬達集團進入大健康產業的另一種方式。 無論是自建還是合作，王健林認為，醫療行業發展快，需求大，毛利率也較高，如果真正做起來其利潤不可估計。根據公然數據顯示，高效管理的醫院可以帶來高達 30%～40% 的毛利空間，乃至能實現 15%～20% 的凈利率，很多民營醫院都能到達該水平。 更何況王健林要做的是高端醫療。在業內人士看來，高端醫院面對的受眾有限，還需面臨 3 甲醫院的國際部、特需部門和高端專科醫院的競爭，并且后者更受患者認可，加上醫生多點執醫仍未完全放開，致使其難以到達理想中的盈利效果。 來自此前國家衛計委統計數據顯示，截至 2015 年 8 月底，全國醫院數量達 2.7 萬個，其中：公立醫院 13314 個，民營醫院 13475 個。民營醫院在數量上首次超出公立醫院，占到了醫院的半壁江山；但是在診療服務數量方面，診療人次只占 10.9%，出院人數只占 12.9%，與公立醫院在服務數量上的對照仍然差異較大。 事實上，不單是萬達與之合作的 IHG，包括美國的梅奧診所、麻省總院在近兩年都已布局中國的高端民營醫院，但火熱的投資背后 1 個不容忽視的問題是，多數大型高端醫院項目目前處于嚴重虧損乃至 3 年不到就關門的狀態。 他山之石：新加坡百匯醫療和美國 HCN 通過萬達集團涉足大健康領域來看，與新加坡的百匯醫療集團和美國的 Health Care REIT（2015 年 Health Care REIT 更名為 Welltower。簡稱：HCN）發展路徑極為相似。 關于新加坡的百匯醫療集團，坊間有著這樣的經典傳言：許多年前，百匯控股只是新加坡一家小型房地產企業，其以為醫生租用房間開辦個人診所的形式轉型醫療，醫生們可共享醫院提供的設施和服務，醫院還可以參股的方式支持診所購買昂貴設備，診所間時常也會互動合作、共同會診，創造比單純物理組合多得多的價值。靈活、互利共贏的“百匯模式”讓百匯一躍成為東南亞私人醫療機構龍頭。 該模式的特點是開創“私人診所 + 酒店管理”，短短 30 年，百匯醫療已經成為了亞洲第一、全球市值第二的醫療集團。 萬達集團也具備酒店管理的優勢，同時醫生多點執業的放開，醫生辭職創業開辦診所也將逐漸增加，互聯網醫療的創業者也都很看好醫生共享辦公的模式，可結合萬達商場招商運營特點。 以萬達集團的實力來看，顯然優于“百匯模式”。另外，其入駐者不是醫生個體或中小型診所，而是 IHG 這類世界頂級機構。 一位萬達管理人員這樣描述：“我們主打的 7 個業態不會各自為陣，而是息息相關。體檢服務、健康管理可以與中醫養生‘打包’，其客戶還可以享受海外醫療服務，醫美機構能和產后恢復中心實現客戶共享……它們都可以為醫療機構辦事處帶來客源。就像綜合體能實現客流循環一樣，我們的各大業態會構成一個資源生態系統、一個產業鏈閉環，為每一位入駐者帶來可觀效益。” 與國內的房企投資并主運營醫療機構不同，美國地產主要采取“不動產投資信托”（REITs）的形式。這是指擁有、并運營產生收入的地產項目的公司。擁有、并運營的地產項目包含各行各業，醫療行業只是其中一個部分。 “醫療不動產投資信托”主要經營的項目包括： 1. 養老地產：包括提供醫療服務的互助型養老和獨立養老； 2. 醫院項目：大部分醫院項目是長期護理院以及長期持續醫療護理院； 3. 高技能護理院：主要為老年患者提供提供長期護理，不需要急癥醫院支持和服務的項目； 4. 醫療辦公樓：醫療辦公樓是“醫療不動產投資信托”投資的為數不多的純醫療密切相關資產，包括醫生診所，日間手術中心等； 5. 生物科技園區：還有極為少數的醫療不動產信托經營生命科學園區實驗室項目，并非醫療地產主流。 其運營方式主要通過兩種方式來運營旗下物業，一是凈出租模式，二是委托經營模式。在凈出租模式下，凈租金收益 / 毛租金收益可達 80% 以上，REITs 公司把養老 / 醫療物業租賃給運營商，每年收取固定租金費用（養老社區的毛租金收益率通常是物業價值的 8 -12%，根據 CPI 指數向上調整），而所有直接運營費用、社區維護費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔。 在委托經營模式下，REITs 公司將旗下物業托管給運營商，運營商每年收取相當于經營收入 5%-6% 的管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩余收益；所有的經營收入都歸 REITs 公司所有（美國養老社區每單元的經營收入約為 3000 美元 -4000 美元，是租金收入的 3 - 4 倍），所有的經營成本也由 REITs 公司負擔，相應的，REITs 公司獲取租金及經營剩余收益，承擔大部分經營風險。 由于凈出租模式下，REITs 公司的風險最低、收益最穩定，所以，為降低資金成本，傳統上 REITs 公司的大部分物業采用凈出租方式運營，少部分物業采用委托經營模式運營。 其中以具有 46 年歷史，手握 1328 處房產，市值 273 億美元的美國 HCN 最具代表意義。它 87% 的收入是來自自費醫療機構，所以政府醫療保險制度的變化對它影響不大。強調投資渠道與投資類型的多元化，提出了 5×5 的投資模式，即采用 5 種投資渠道（出租型物業、投資管理平臺、開發和再開發、債權投資、Down REITs[傘型下屬合伙房地產投資信托]）投資于 5 類資產（養老社區、生命科學物業、醫療辦公樓 MOB、專業護理機構的物業、醫院物業）。 在運營方面，美國 HCN 較少直接參與養老社區的開發和再開發工作，但在其他醫療地產領域，如生命科學實驗樓或醫療辦公樓，如果預租率能夠達到 50% 以上，HCN 就會適度參與開發。總體來說，其土地儲備及在建物業的總值不超過資產總額的 5%。 在債權投資上，HCN 在金融海嘯中投資持有了一些養老 / 醫療地產公司的債券。作為主要的債權人，HCN 在后來的債務重組過程中獲得了低谷收購的好機會，如 2010 年收購 HCR MonorCare 時，就利用了自身的債主地位（此前，HCN 持有 HCR MonorCare 價值 17.2 億美元的債務）。截至 2010 年底，其持有的 20 億美元債權投資，為公司貢獻了 1.6 億美元的利息收益。2015 年，該公司已經擁有超過 300 億美元的房地產投資總額。 而從萬達堅持的輕資產戰略來看，信托模式也早已涉及。在 2016 年報中披露，萬達與投資人共簽訂 7 份投資合作協議，其中 2 份協議投資方為中信信托，1 份協議投資方為民生信托，單個協議對應 4 - 5 個萬達廣場組成的資產包，涉及項目總數量約達 29 個，均為二、三線城市。在大戰略的框架下，借鑒美國地產轉型醫療的路徑，或許將帶給萬達一絲靈感。 當然，我們目前所能看到的萬達模式也只是冰山一角。中國地產商大規模轉型醫療健康領域的帷幕才剛剛拉開，如何結合中國國情，探索一條適合的道路，這是一個需要反復論證探索的漫長過程。作為產業的忠實記錄者，動脈網也將持續關注這個領域的演變過程，我們期待著房地產與醫療健康產業擦出更大的火花！

來源：動脈網